Воскресенье, 20.08.2017, 00:40
лучшие юристы Белоруссии:Суздалев - Заславский Павел Аркадьевич +375 29 5-666-513
Главная » Статьи » Мои статьи

купля продажа квартир
   Прежде всего покупателю и продавцу необходимо определиться, будут ли они полностью самостоятельно заниматься оформлением сделки или прибегнут к помощи риэлторских фирм. Почти все крупные риэлторские фирмы сейчас оказывают услуги по оформлению готовых вариантов сделок за умеренную сумму (300-500 долларов). Они предоставляют нотариальные услуги, обеспечивают безопасный механизм передачи денег и ускоряют процесс государственной регистрации сделки. В любом случае, сторонам важно знать все этапы совершения сделки, чтобы самим контролировать ситуацию. 

Сделка купли-продажи квартиры считается совершенной только с момента ее государственной регистрации. Порядок этой регистрации определяется Федеральным законом. 

Следует иметь в виду, что для совершения сделки купли-продажи нотариальное оформление обязательно только в случае заключения договора купли-продажи с пожизненным содержанием (договора ренты). Во всех остальных случаях достаточно заключить договор в простой письменной форме, то есть составить один документ, подписанный сторонами, участвующими в сделке. Такой договор может помочь составить любой квалифицированный юрист или нотариус. После этого необходимо обратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения предмета сделки - квартиры (п. 1 ст. 9 Федерального закона). Однако подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир оформляется у нотариуса. 

Напомним, что с 31 января 1998 г., т. е. с момента вступления в силу Федерального закона, договоры отчуждения квартиры (в том числе и купли-продажи) не требуют обязательного нотариального удостоверения. Согласно ГК РФ для этих сделок предусмотрена простая письменная форма (то есть стороны должны закрепить достигнутые между ними договоренности в письменном виде и скрепить своими подписями). Затем договор должен пройти государственную регистрацию. 

  обязанности нотариуса

Прежде всего нотариус обязан разъяснить сторонам, обратившимся к нему, смысл и значение заключаемого договора и проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям лиц, собирающихся его заключить (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате). Проще говоря, выяснить, соответствует ли намерению и желанию сторон то, что изложено на бумаге. 

Кроме того, при удостоверении сделки нотариус обязан убедиться в дееспособности граждан, участвующих в сделке. Другими словами, прежде чем удостоверить сделку, нотариус обязан убедиться, что стороны договора понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причине плохого самочувствия насчет предмета сделки. Это устанавливается путем беседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку. Затем нотариус удостоверяет сделку, после чего еще раз обязан удостовериться в правильности отражения в договоре действительной воли сторон, для чего должен зачитать вслух договор участникам сделки. 

Заметим, что на учреждение юстиции, которое регистрирует сделки, не возлагается обязанность проверки дееспособности сторон, которые заключили в простой письменной форме сделку по отчуждению недвижимости. Не возлагается на него также обязанность по разъяснению сторонам смысла и значения совершенной и представляемой для регистрации прав сделки по отчуждению недвижимости, а также ее соответствия действительным намерениям сторон. 

нотариус как свидетель в суде по делам о признании сделок купли-продажи квартиры недействительными?

В настоящее время в суды поступает большое количество дел по признанию сделок купли-продажи квартир недействительными. Как правило, недействительными такие сделки признаются по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, признается недействительной. Если эти сделки удостоверялись нотариально, суд может допросить нотариуса в качестве свидетеля об обстоятельствах совершения сделки. При этом можно установить хотя бы "момент совершения" сделки, каким образом она совершалась, как вел себя гражданин, как он себя чувствовал, в каком состоянии находился, мог ли он, с точки зрения нотариуса, отдавать отчет в своих действиях, понимал ли он их значение. Выяснив эти обстоятельства, суд, учитывая другие доказательства, сможет сделать вывод об обоснованности исковых требований. 

риск при заключении сделки купли-продажи только в простой письменной форме?

При рассмотрении сделки, заключенной в простой письменной форме, особенно если сделка нотариально не удостоверена, суд не сможет определить даже когда она была совершена, то есть подписана сторонами, не говоря уже об определении, чем руководствовались стороны, подписывая договор, и понимали ли они значение своих действий и их правовых последствий. Конечно, нотариальная сделка тоже может быть результатом угроз либо насилия. Но сторона, подвергшаяся насилию, имеет возможность в присутствии нотариуса сделать заявление о том, что сделка совершается не на добровольной основе, что нотариус может сам заметить по поведению этой стороны сделки. 

Вот довольно распространенная ситуация. Стороны вроде бы договорились о всех существенных условиях сделки, подписали ее и зарегистрировали (не обращаясь к нотариусу). С этого момента сделка считается заключенной. Но затем вдруг одна из сторон обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, обосновывая этот иск тем, что сделка им подписана в состоянии опьянения, когда он, ничего не понимая, подписал какой-то клочок бумаги, полагая, что выполняет просьбу ответчика оставить свой номер телефона и полное имя. Можно также сослаться на угрозы, на несуществующий долг перед ответчиком, которым последний угрожал в случае невозврата в срок и т. п. (см. главу "Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья"). Таким образом, если сделка не удостоверена нотариально, у приобретателя практически нет никаких доказательств, опровергающих доводы истца. 

Поэтому, несмотря на то что пошлина, взимаемая нотариусами, превышает плату за государственную регистрацию сделки, лучше все-таки сделку удостоверить нотариально. В случае отказа другой стороны от нотариального удостоверения сделки лучше ее не заключать: есть серьезный риск остаться и без денег и без квартиры. 

Какие документы необходимо представить нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи квартиры? 

Для нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры нотариусу необходимо представить: 

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру;
  2. Справку БТИ;
  3. Паспорта (или заменяющие их документы) продавца и покупателя;
  4. Свидетельство о браке (или его расторжении) для продавца, если квартира была приобретена в период брака. В этом случае понадобится также либо личное присутствие супруга(ги) для дачи согласия на сделку, либо его согласие в письменной форме, заверенное нотариально.
Нотариус составляет договор, который подписывается обеими сторонами (продавцом и покупателем), после чего нотариус ставит свою заверительную подпись. 

Государственная регистрация сделки 

Механизм государственной регистрации сделки таков. 

1. Стороны собирают все необходимые документы (включая договор купли-продажи квартиры).

Какие требования предъявляются к документам при их государственной регистрации?

Прежде всего документы должны содержать всю необходимую информацию о продаваемой квартире и иметь подписи сторон. Тексты, наименования юридических ли ц с указанием мест их нахождения, фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны разборчиво, полностью, без каких-либо сокращений (п. 2 ст. 18 Федерального закона). 

Не подлежат приему для государственной регистрации документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п. 3 ст. 18 Федерального закона). 

В скольких экземплярах необходимо представить документы для государственной регистрации?

Для государственной регистрации необходимо представить договор купли-продажи - по экземпляру на каждую сторону плюс еще один экземпляр. Все остальные документы представляются в одном экземпляре (оригиналы). 

После государственной регистрации прав каждая из сторон получает подлинник договора (п. 5 ст. 18 Федерального закона). 

2. Договор купли-продажи и все необходимые документы подаются в учреждение юстиции по регистрации прав.

Обязательно ли присутствие обеих сторон (продавца и покупателя) при государственной регистрации сделки?

В случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделок), заявления о государственной регистрации прав подают лично все стороны договора (п. 1 ст. 16 Федерального закона). Как уже говорилось выше, сделки купли-продажи квартиры, за исключением сделки купли-продажи с пожизненным содержанием, могут заключаться в простой письменной форме. Это значит, что для государственной регистрации сделки сторонам необходимо явиться лично. 

В случае, если права возникли на основании договора (сделки), не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора или сделки. Это значит, что если договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован у нотариуса (как в основном и бывает), то зарегистрировать его может одна из сторон - продавец или покупатель. 

Можно ли оформить сделку купли-продажи по доверенности?

Если по каким-либо причинам стороны (одна из сторон), участвующие в сделке, не могут лично подать заявление о государственной регистрации сделки, они могут оформить доверенность на любое дееспособное лицо (п. 1 ст. 16 Федерального закона). Такая доверенность может быть оформлена у любого нотариуса. 

3. После принятия всех документов сторонам выдается расписка в получении документов, представляемых для государственной регистрации прав, с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию. 

В какие сроки проводится государственная регистрация сделки?

Государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 14 Федерального закона). Однако на практике на это требуется, как правило, 1-2 дня. 

Может ли государственная регистрация быть приостановлена?

Государственная регистрация сделки купли-продажи может быть приостановлена в следующих случаях. 

Если у регистратора возникли сомнения в подлинности представленных документов либо в законности самой сделки купли-продажи, государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (пп. 1, 2 ст. 19 Федерального закона). Стороны, участвующие в сделке, извещаются об этом немедленно. Чтобы регистрация не приостанавливалась, стороны могут представить дополнительные доказательства законности и обоснованности совершающейся сделки. 

Государственная регистрация сделки может быть приостановлена (не более чем на 3 месяца) также по просьбе одной из сторон, участвующих в сделке. В этом случае надо подать соответствующее заявление, в котором должны быть указаны причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а также срок, необходимый для такого приостановления (п. 3 ст. 19 Федерального закона). 

Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (например, суд вынес определение о наложении ареста на продаваемую квартиру) (п. 4 ст. 19 Федерального закона). 

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации сделки?

В государственной регистрации договора купли-продажи квартиры может быть отказано в случаях, если: 
     
    - с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (например, гражданин, не являющийся собственником жилого помещения и не имеющий доверенности от собственника на совершение подобных действий);
    - документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (например, в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия заключения договора или в правоустанавливающих документах содержатся исправления, специально не оговоренные);
    - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 20 Федерального закона). 
При принятии решения об отказе в государственной регистрации сделки сторонам в письменной форме в течение не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа (п. 3 ст. 20 Федерального закона). 

Куда следует обращаться для обжалования отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры?

Отказ в государственной регистрации договора купли-продажи может быть обжалован в суде (п. 3 ст. 20 Федерального закона). 

Каков размер платы за государственную регистрацию договора мены?

Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда - ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"). 

Передача денег за квартиру

Главное, необходимо помнить, что деньги должны передаваться только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Как уже говорилось выше, стороны сначала подают все необходимые документы для регистрации, а потом получают зарегистрированный договор. Только после этого происходит передача прав собственности. В течение же времени между подачей документов и получением зарегистрированного договора стороны еще имеют возможность передумать и отказаться от заключения договора, поэтому деньги до этого момента передавать не следует. 

Сейчас большое распространение получила передача денег через банковские ячейки. Все фирмы, занимающиеся оформлением готовых документов, предлагают именно этот механизм, хорошо зарекомендовавший себя как наиболее простой и безопасный. Заключается он в следующем. Перед оформлением договора купли-продажи стороны встречаются в банке, где оформляется специальный договор, по которому продавец квартиры имеет право получить деньги, находящиеся в банковской ячейке, только при представлении зарегистрированного договора купли-продажи конкретной квартиры. Как правило, устанавливается определенный срок (скажем, 5 дней), в течение которого после регистрации договора продавец может реализовать это право. В договоре содержится указание на то, что, если по истечении этих 5 дней продавец за деньгами не придет, их может забрать покупатель. До момента государственной регистрации сделки ключи от банковской ячейки хранятся у покупателя, и сразу после регистрации они передаются продавцу. При закладывании денег в банковскую ячейку присутствуют только продавец, покупатель (возможно, в сопровождении доверенных лиц) и представитель банка. Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и затем закладываются в сейф.

Категория: Мои статьи | Добавил: pavark (06.01.2012)
Просмотров: 3794 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]