Сделка купли-продажи квартиры считается совершенной только с момента ее государственной регистрации. Порядок этой регистрации определяется Федеральным законом. 

Следует иметь в виду, что для совершения сделки купли-продажи нотариальное оформление обязательно только в случае заключения договора купли-продажи с пожизненным содержанием (договора ренты). Во всех остальных случаях достаточно заключить договор в простой письменной форме, то есть составить один документ, подписанный сторонами, участвующими в сделке. Такой договор может помочь составить любой квалифицированный юрист или нотариус. После этого необходимо обратиться в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения предмета сделки - квартиры (п. 1 ст. 9 Федерального закона). Однако подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир оформляется у нотариуса. 

  обязанности нотариуса

Кроме того, при удостоверении сделки нотариус обязан убедиться в дееспособности граждан, участвующих в сделке. Другими словами, прежде чем удостоверить сделку, нотариус обязан убедиться, что стороны договора понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются по причине плохого самочувствия насчет предмета сделки. Это устанавливается путем беседы с лицами, обратившимися с просьбой удостоверить сделку. Затем нотариус удостоверяет сделку, после чего еще раз обязан удостовериться в правильности отражения в договоре действительной воли сторон, для чего должен зачитать вслух договор участникам сделки. 

Заметим, что на учреждение юстиции, которое регистрирует сделки, не возлагается обязанность проверки дееспособности сторон, которые заключили в простой письменной форме сделку по отчуждению недвижимости. Не возлагается на него также обязанность по разъяснению сторонам смысла и значения совершенной и представляемой для регистрации прав сделки по отчуждению недвижимости, а также ее соответствия действительным намерениям сторон. 

нотариус как свидетель в суде по делам о признании сделок купли-продажи квартиры недействительными?

риск при заключении сделки купли-продажи только в простой письменной форме?

Вот довольно распространенная ситуация. Стороны вроде бы договорились о всех существенных условиях сделки, подписали ее и зарегистрировали (не обращаясь к нотариусу). С этого момента сделка считается заключенной. Но затем вдруг одна из сторон обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, обосновывая этот иск тем, что сделка им подписана в состоянии опьянения, когда он, ничего не понимая, подписал какой-то клочок бумаги, полагая, что выполняет просьбу ответчика оставить свой номер телефона и полное имя. Можно также сослаться на угрозы, на несуществующий долг перед ответчиком, которым последний угрожал в случае невозврата в срок и т. п. (см. главу "Как обезопасить себя от мошенников на рынке жилья"). Таким образом, если сделка не удостоверена нотариально, у приобретателя практически нет никаких доказательств, опровергающих доводы истца. 

Поэтому, несмотря на то что пошлина, взимаемая нотариусами, превышает плату за государственную регистрацию сделки, лучше все-таки сделку удостоверить нотариально. В случае отказа другой стороны от нотариального удостоверения сделки лучше ее не заключать: есть серьезный риск остаться и без денег и без квартиры. 

Какие документы необходимо представить нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи квартиры? 

Для нотариального оформления сделки купли-продажи квартиры нотариусу необходимо представить: 

1. Правоустанавливающие документы на квартиру;
2. Справку БТИ;
3. Паспорта (или заменяющие их документы) продавца и покупателя;
4. Свидетельство о браке (или его расторжении) для продавца, если квартира была приобретена в период брака. В этом случае понадобится также либо личное присутствие супруга(ги) для дачи согласия на сделку, либо его согласие в письменной форме, заверенное нотариально.

Государственная регистрация сделки 

1. Стороны собирают все необходимые документы (включая договор купли-продажи квартиры).

Какие требования предъявляются к документам при их государственной регистрации?

Не подлежат приему для государственной регистрации документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п. 3 ст. 18 Федерального закона). 

В скольких экземплярах необходимо представить документы для государственной регистрации?

После государственной регистрации прав каждая из сторон получает подлинник договора (п. 5 ст. 18 Федерального закона). 

2. Договор купли-продажи и все необходимые документы подаются в учреждение юстиции по регистрации прав.

Обязательно ли присутствие обеих сторон (продавца и покупателя) при государственной регистрации сделки?

В случае, если права возникли на основании договора (сделки), не требующего обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенного по желанию сторон, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора или сделки. Это значит, что если договор купли-продажи все-таки был зарегистрирован у нотариуса (как в основном и бывает), то зарегистрировать его может одна из сторон - продавец или покупатель. 

Можно ли оформить сделку купли-продажи по доверенности?

3. После принятия всех документов сторонам выдается расписка в получении документов, представляемых для государственной регистрации прав, с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию. 

В какие сроки проводится государственная регистрация сделки?

Может ли государственная регистрация быть приостановлена?

Если у регистратора возникли сомнения в подлинности представленных документов либо в законности самой сделки купли-продажи, государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц (пп. 1, 2 ст. 19 Федерального закона). Стороны, участвующие в сделке, извещаются об этом немедленно. Чтобы регистрация не приостанавливалась, стороны могут представить дополнительные доказательства законности и обоснованности совершающейся сделки. 

Государственная регистрация сделки может быть приостановлена (не более чем на 3 месяца) также по просьбе одной из сторон, участвующих в сделке. В этом случае надо подать соответствующее заявление, в котором должны быть указаны причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а также срок, необходимый для такого приостановления (п. 3 ст. 19 Федерального закона). 

Кроме того, государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (например, суд вынес определение о наложении ареста на продаваемую квартиру) (п. 4 ст. 19 Федерального закона). 

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации сделки?

 
- с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (например, гражданин, не являющийся собственником жилого помещения и не имеющий доверенности от собственника на совершение подобных действий);
- документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (например, в договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия заключения договора или в правоустанавливающих документах содержатся исправления, специально не оговоренные);
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 20 Федерального закона). 

Куда следует обращаться для обжалования отказа в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры?

Каков размер платы за государственную регистрацию договора мены?

Передача денег за квартиру

Сейчас большое распространение получила передача денег через банковские ячейки. Все фирмы, занимающиеся оформлением готовых документов, предлагают именно этот механизм, хорошо зарекомендовавший себя как наиболее простой и безопасный. Заключается он в следующем. Перед оформлением договора купли-продажи стороны встречаются в банке, где оформляется специальный договор, по которому продавец квартиры имеет право получить деньги, находящиеся в банковской ячейке, только при представлении зарегистрированного договора купли-продажи конкретной квартиры. Как правило, устанавливается определенный срок (скажем, 5 дней), в течение которого после регистрации договора продавец может реализовать это право. В договоре содержится указание на то, что, если по истечении этих 5 дней продавец за деньгами не придет, их может забрать покупатель. До момента государственной регистрации сделки ключи от банковской ячейки хранятся у покупателя, и сразу после регистрации они передаются продавцу. При закладывании денег в банковскую ячейку присутствуют только продавец, покупатель (возможно, в сопровождении доверенных лиц) и представитель банка. Деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и затем закладываются в сейф.